Pandemia Covid-19 nu a făcut decât să accentueze și să grăbească anumite scenarii și evoluții care se manifestau la nivelul pieței imobiliare/real estate. Unele dintre efectele severe ale pandemiei asupra pieței imobiliare se vor resimți abia începând cu anul 2021.
În ultima perioadă observăm numeroase puncte de vedere asupra potențialului impact pe care pandemia Covid-19 îl va avea asupra pieței imobiliare din România, pe care le putem împărți în două categorii: cei care anticipează o criză substanțială și un impact major ce se va manifesta în scurt timp și cei care speră că un asemenea impact nu va exista sau va fi insignifiant și ne vom putea întoarce la status quo-ul dinainte.
În realitate însă, piața de real estate cunoaște o decuplare de minimum 12-18 luni față de restul economiei, iar impactul asupra acestui domeniu economic se va observa începând cu al doilea semestru al anului 2021.
Spre deosebire de bula imobiliară din anii 2007-2008, în care toate domeniile pieței imobiliare au fost afectate în mod aproximativ egal, criza sanitară actuală va genera un impact diferențiat.
Anticipam că piața clădirilor de birouri și cea comercială vor fi cele mai afectate, în timp ce impactul asupra pieței imobiliare rezidențiale și logistice va fi redus sau chiar inexistent în privința celei din urmă.
În ceea ce privește piața clădirilor de birouri observăm deja sistarea sau amânarea unor proiecte în curs sau inițiative de transformare a acestora în proiecte rezidențiale sau mixed-use. Contrar unor opinii exprimate, considerăm că această criză sanitară nu va aduce cu sine închirierea de către companii a unor suprafețe mai mari în vederea asigurării distanțării fizice a angajaților și, de asemenea, că o tranzacție semnificativă recentă nu reprezintă un indicator real al revenirii acestei piețe.
Piața de birouri credem că va cunoaște o schimbare de esență care s-ar fi produs oricum în timp, însă a fost accelerată de pandemia Covid-19. Unele dintre companiile care închiriau suprafețe mari în clădirile de birouri moderne, vor renunța la o parte dintre suprafețele închiriate sau nu vor mai reînnoi contractele în aceiași termeni. Așadar, impactul real va putea fi observat în momentul prelungirii contractelor de închiriere în curs pentru marile companii care pot susține plata chiriei fără influențe majore asupra bugetului, în timp ce alte companii au negociat deja predarea unor părți a suprafețelor închiriate către proprietari sau reducerea chiriei. Pre-închirierile, proiectele off-plan de aproximativ 450.000 mp la nivelul Bucureștiului, precum și durata pentru care sunt încheiate contractele de închiriere (în general 5 ani), sunt așteptate să cunoască o reducere semnificativă.
Conform unor analize efectuate de cei mai mari proprietari de clădiri de birouri la nivel global, aproximativ 45% dintre angajați nu se vor mai întoarce la birou în același program de 5 zile/săptămână.
Birourile flexibile și spațiile de co-working vor înlocui birourile individuale dedicate, iar clădirile vor trebui să adopte măsuri suplimentare pentru asigurarea securității sanitare a angajaților, ceea ce va presupune investiții suplimentare.
În ceea ce privește piața rezidențială, creșterea recentă până la 140.000 EUR a limitei creditului garantat de către Stat în cadrul programului „Noua casă” ar trebui să conducă la o sporire a suprafețelor locuințelor. Incertitudinea viitorului va determina însă oamenii să fie mai reticenți în a contracta împrumuturi imobiliare pe termen lung. Aceștia vor avea nevoie în continuare să locuiască într-un spațiu care să fie eventual utilizat și drept birou, cel puțin o parte din săptămână, iar transferarea observată în ultima perioadă în ceea ce privește relocarea din apartamente către casele situate în afara zonelor metropolitane, se va păstra cel puțin pe termen mediu într-o zonă marginală, determinată de lipsa unei infrastructuri robuste, precum și de dezavantajele asociate locuirii în afara zonei urbane. Conceptul „orașului de 15 minute” va trebui să fie luat în considerare în cadrul planificării urbanistice pe termen mediu și lung.
Piața imobiliară comercială clasică va cunoaște o transformare în condițiile în care comerțul online a înregistrat o dezvoltare accelerată generată de pandemia Covid-19. Riscul sanitar asociat deplasării într-un centru comercial clasic va stimula utilizarea platformelor comerciale online în detrimentul centrelor comerciale fizice.
În ceea ce privește piața spațiilor logistice, apreciem că aceasta va fi cel mai puțin afectată de criza sanitară, întrucat dezvoltarea comerțului online va trebui susținută de spații moderne, situate în cât mai multe centre urbane de pe teritoriul țării. Decalajul sever care există față de alte state din zona CEE implică un potențial semnificativ de creștere al acestei piețe pe termen mediu și lung.
În concluzie, apreciem că pandemia nu a făcut în esență decât să accentueze și să grăbească anumite procese și tendințe care se manifestau oricum la nivelul pieței de real estate. Efectele vor fi accentuate însă de evoluția crizei sanitare, iar cele trei scenarii posibile: pandemie pe termen scurt, pe termen mediu sau o evoluție de lungă durată în etape succesive de acalmie și accenture a numărului persoanelor infectate, urmează să genereze la nivelul pieței imobiliare, transformări accentuate sau mai puțin pronunțate ale consecințelor anticipate mai sus.
